15 de Dezembro de 2009

Modificação na lei do inquilinato

Lei de locaçãoes sofre alterações.
14/12/2009 por borishermanson

O Presidente da República aprovou, com vetos, as alterações na atual Lei de Locações (Lei n.º 8.245/91), trazendo uma série de inovações nesta matéria. Esta alteração se deu através da aprovação, com vetos, da Lei n.º 12.112, de 09/12/09.

Alterações aprovadas:

As principais alterações aprovadas são:

1)      – A partir da entrada em vigor da nova lei, o locatário, ou seja, o inquilino poderá devolver o imóvel alugado durante o prazo de vigência do contrato mediante o pagamento proporcional da multa estabelecida neste contrato, ou na sua falta, mediante o pagamento do valor que for estipulado pela justiça. Esta modificação tornou legal uma prática adotada pela Justiça, ou seja, estabeleceu que o pagamento da multa pelo rompimento do contrato deve ser proporcional ao tempo de seu cumprimento. Assim sendo, para calcular o valor da multa a ser paga neste caso deve-se dividir o valor da multa estipulada no contrato pelo total de meses estipulados para sua duração. O valor encontrado nesta operação será multiplicado pelo número de meses que não foram cumpridos, encontram-se assim o valor da multa proporcional a ser paga;

2)      – Quando houver separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, o contrato de união estável, o contrato de locação continuará valendo para o cônjuge ou companheiro que continuar no imóvel;

3)      – No caso do item 1 acima ou quando o contrato de locação for assumido por herdeiros ou sucessores tendo em vista falecimento do locatário original, o fiador poderá se livrar das obrigações assumidas no contrato original mediante notificação encaminhada ao locador, ou seja, ao proprietário do imóvel;

4)      – As garantias da locação valerão até a devolução do imóvel, exceto se outra condição tiver sido combinada no contrato;

5)      – O locador poderá exigir novas garantias no contrato de locação nos casos de ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, ou nos contratos de locação com prazo de duração indeterminados onde o fiador tiver notificado o locador sobre sua intenção de não continuar responsável naquele contrato;

Além dessas alterações, a nova lei tornou a ação de despejo por falta de pagamento mais ágil e menos burocrático. Neste sentido, o benefício dado ao locatário de suspender a ação de despejo mediante o pagamento dos débitos existente somente poderá ser utilizado uma vez a cada 2 anos. Também, para que haja execução provisória do despejo, sem que seja necessário esperar o julgamento de todos os recursos apresentados para os tribunais superiores, o locador deverá efetuar um caução, ou seja, um depósito que servirá como garantia cujo valor não poderá ser inferior a 6 e nem superior a 12 meses de aluguel. Antes dessa alteração, esse valor não poderia ser inferior a 12 e nem inferior a 18 meses de aluguel. Essa e outras alterações tornarão o processo de despejo mais rápido.

Alterações vetadas:

O projeto original de alteração da Lei de Locações trouxe grandes preocupações aos empresários, especialmente no caso das micro e pequenas empresas, que utilizam imóveis alugados para o desenvolvimento de suas atividades. Felizmente prevaleceu o bom senso e tais alterações foram vetadas, ou seja, foram retiradas do texto da lei aprovada.

Entre essas alterações vetadas destacamos a que obrigava a mudança do contrato de locação sempre que ocorressem mudanças no contrato social da empresa locatária daquele imóvel e também aquelas que estabeleciam restrições ao do direito do locatário requerer reparação pelos danos eventualmente sofridos pela não renovação do contrato de locação.

Por fim, cabe frisar que diferentemente do que constava no projeto original, estas alterações aprovadas pela nova lei entrarão em vigor 45 dias após sua publicação e não mais imediatamente após sua publicação.